Bolån

Hur stort bolån du beviljas baseras utifrån dina ekonomiska förutsättningar, hur mycket du vill låna och hur mycket du kan lägga i kontantinsats. Det är en rad olika faktorer som påverkar storleken på ditt bolån.

År 2010 infördes det så kallade bolånetaket vid köp av bostad. Bolånetaket innebär att du som bostadsköpare inte får teckna ett större bolån än maximalt 85 procent av bostadens försäljningspris, även kallat köpeskilling. Resterande del, det vill säga minst 15 procent, måste du finansiera med en kontantinsats. Kontantinsatsen finansieras vanligtvis genom sparade pengar eller på annat sätt som inte är via bolånet.

Exempel: Om du ska köpa en bostad för 3 000 000 kr får du endast ta ett bolån på max 2 550 000 kr. Kontantinsatsen på minst 450 000 kr måste du själv stå för.

Bolånetaket gör det visserligen svårare att köpa sig en bostad men det fungerar samtidigt som ett skydd för dig som bolånetagare. Tanken är att taket ska motverka en osund bostadsmarknad där hushållen drar på sig allt för höga skulder. En allt för hög belåningsgrad hade även utsatt hushållen för risk vid sjunkande bostadspriser eftersom bolånet då kan bli större än värdet på bostaden.

När du vet hur mycket du behöver låna har det blivit dags att ansöka om ett lånelöfte. Ett lånelöfte är en preliminär låneansökan där banken talar om hur mycket du får låna. Det är först efter att du fått ditt lånelöfte du vet hur pass dyr bostad du kan köpa. Det är i detta steg du kan börja jämföra bankernas bolåneräntor för att se vilken bank som har de billigaste bolånen. I slutändan sätts dock din ränta helt individuellt men redan i detta steg kan du få en indikation på vilken bank som är billigast.

Tänk dock på att ett lånelöfte inte är bindande. Skulle dina ekonomiska förutsättningar förändras innan du köpt någon bostad kan banken dra tillbaka ditt lånelöfte. För att detta ska ske krävs dock oftast att det hänt något drastiskt som påverkat din ekonomi, exempelvis att du förlorat jobbet.

Det lönar sig oftast att noga jämföra olika banker och långivare för att få bäst räntevillkor på ditt lån. Prata med de olika aktörerna och spela ut dem mot varandra helt enkelt. Känner du, som många gör, att det är jobbigt att förhandla? Då kan en låneförmedlare, likt Lånekoll, vara rätt väg att gå. De sköter förhandlingen åt dig så att du slipper. En ansökan från dig räcker – och du binder dig inte till att ta något lån.

Självklart finns det även andra saker att väga in i din ekvation än den absolut lägsta räntan. För vissa är personlig service viktigt, för vissa andra är det tryggheten som väger tyngst. Att köpa en bostad är en stor affär och det är viktigt att du känner dig säker genom hela processen.

När du fått ditt lånelöfte kan du börja gå på visningar och delta i budgivningar. När du väl vunnit en budgivning bör du dock ta kontakt med din bank innan du skriver på några kontrakt. Detta för att försäkra dig om att just den bostaden du vill köpa får agera säkerhet för lånet.

Tips! I köpeavtalet kan du be om att få lägga in en klausul där det står att avtalet bara gäller om du beviljas ditt bolån.

När du skrivit på köpekontraktet har det blivit dags att förhandla räntan med banken. Tänk på att alltid förhandla mot snitträntan eftersom den alltid är lägre än listräntan. Det är även nu du ska bestämma dig för om du vill ha rörlig eller fast ränta. Med rörlig ränta förändras din bolåneränta utifrån rådande ränteläge. Med fast ränta har du samma räntesats under hela den bindningstid du väljer. Oftast har bankerna bindningstider på 1,2,3,5 eller 10 år.

Skulle du inte bli nöjd med den ränta banken erbjuder dig finns fortfarande möjlighet att hitta en annan bank innan det är dags att få tillträde till den nya bostaden och bolånet ska betalas ut.

När du får tillträde till din nya bostad betalar du resterande 5 procent av det som utgör din totala kontantinsats. Det är även nu din bank betalar ut bolånet så du kan köpa bostaden.

År 2016 infördes det första amorteringskravet i Sverige för att sedan skärpas ytterligare år 2018. Amorteringskravet infördes av Finansinspektionen och innebär att du som lånar mer än 50 procent av bostadens köpeskilling måste amortera på ditt bolån varje månad, det vill säga betala av på lånet. Hur mycket du måste amortera beror på din belåningsgrad.

• Belåningsgrad 0-50 procent = Inget lagstadgat krav att du måste amortera på ditt bolån.
• Belåningsgrad 50-70 procent = Du måste amortera minst 1 procent av ditt bolån varje år.
• Belåningsgrad 70-85 procent = Du måste amortera minst 2 procent av ditt bolån varje år.

Exempel: Du tar ett lån på 3 000 000 kr och din bostads marknadsvärde är 5 000 000 kr. Då är din belåningsgrad 60 procent och du måste amortera minst 1 procent per år tills din skuld är nere på 2 500 000 kr.

Tänk på! Amorteringskravet är ett minimikrav. Enskilda banker kan ha ännu högre krav.

Som jag var inne på skärptes amorteringskravet ytterligare 2018. Det skärpta amorteringskravet innebär att det hushåll som tecknar ett bolån på mer än 4,5 gånger sin årliga bruttoinkomst måste amortera ytterligare 1 procent.

Det innebär att ett hushåll som tecknar ett bolån på mer än 4,5 gånger sin bruttoinkomst och har en belåningsgrad på över 70 procent måste amortera minst 3 procent på sitt bolån varje år.

Exempel: Om ett hushåll har en årlig bruttoinkomst på 700 000 kronor får de som mest låna 3 150 000 kronor utan att omfattas av det skärpta amorteringskravet.

Amorteringskravet gäller endast för nya lån som tagits efter 1 juni 2016 då de nya reglerna trädde i kraft.

När du tecknar ett bolån får du välja om du vill ha fast eller rörlig ränta. Den rörliga räntan kallas även för tremånadersräntan och ändras i takt med att räntemarknaden ändras. Efter tre månader justeras räntan efter rådande ränteläge. Vill du hellre ha fast ränta på ditt bolån väljer du en bindningstid på vanligtvist 1,2,3,5 eller 10 år. Då får du samma räntesats under hela bindningstiden.

Räntorna på bolån varierar mellan olika aktörer men också mellan olika bindningstider. Respektive bank har olika räntesatser för sina olika bindningstider. Här på Låneguiden kan du jämföra bankernas räntor åt för att se vilken som är den billigaste. I och med att bolånen är på så pass höga belopp kan även den minsta räntepunkten göra stor skillnad i längden.

Bankerna är enligt lag att presentera två olika typer av räntor för respektive bindningstid. Dessa kallas för listränta och snittränta och det finns en tydlig skillnad mellan dessa två som vi kommer gå igenom här.

Listräntan används som bankens utgångspris

Listräntan kan förklaras som bankens utgångspris på sina bolån. Räntan används även i marknadsföringssyfte och om du inte väljer att förhandla din ränta någonting är det troligtvis den räntan du kommer få.

Snitträntan är bankens genomsnittliga pris på bolån

Sedan 1 juni 2015 är bankerna även skyldiga att presentera en snittränta. Det är det räntesnitt bankens kunder får på sina bolån efter förhandling. Precis som för listräntan är snitträntan olika för olika bindningstider. I regel är snitträntan högre ju längre bindningstid du väljer.

Eftersom snitträntan är det räntesnitt bankens kunder får efter förhandling är det även den räntan du ska förhandla mot. Det är på så vis du kan spara många tusenlappar på ditt bolån varje år och få en låg ränta. Det är inte ovanligt att skillnaden mellan listräntan och snitträntan kan vara så pass mycket som 0,60 procentenheter. För ett lån på 2,5 miljoner kronor innebär det en skillnad på 15 000 kronor i bara räntekostnader på ett år.

Idag erbjuder flera banker något som kallas för grönt bolån. Det är tillgängligt för dig som ska flytta in eller bor i ett energieffektivt och miljövänligt boende och ger dig rabatt på din bolåneränta. Exakt hur stor rabatt du får kan variera mellan olika banker.

Men vad räknas då som ett miljövänligt boende? Kraven kan se något annorlunda ut mellan olika aktörer men vanligtvis måste bostaden uppfylla minst ett av följande krav.

• Bostaden är svanenmärkt.
• Bostaden har miljöbyggnad guld- eller silvercertifiering enligt Sweden Green Building Council.
• Bostaden har energiklass A eller B enligt Boverkets energiklassificering som började gälla 2014.

Bolån har låg ränta. Det kan kännas lockande, till skillnad mot andra typer av lån där räntorna ligger högre. Tänk dock på att ett bolån ofta är på väldigt stora belopp och löper under en längre tid än andra typer av lån. Sammanlagt blir det mycket pengar som ska betalas tillbaka till banken. Därför är det viktigt att du ser över din ekonomi ordentligt innan du ansöker om ett bolån.

Vi rekommenderar alla att göra en bolånekalkyl för att se om hushållets sammanlagda inkomst räcker till ett lån.

Bankerna har blivit alltmer restriktiva i sina bedömningar om vem som får och inte får låna pengar till en bostad. De är skyldiga att räkna högt innan de beviljar ett lån – och bara för att du tycker att du har råd behöver inte banken hålla med. Blir du nekad av en långivare är det fritt fram att försöka hos en annan. Vissa lyssnar bättre på sina kunder och sätter sig aktivt in just deras livssituation. För att hålla nere antalet kreditupplysningar i ett sådant scenario kan du med fördel använda dig av en låneförmedlare.

Innan du beviljas ett bolån gör banken en gedigen bedömning av både din ekonomiska situation och bostaden du vill köpa. Eftersom bostaden ska agera säkerhet är det viktigt för banken att veta vilken bostad det är du vill köpa. För att veta mer om din ekonomiska situation gör banken en kreditprövning där de tittar på din anställning, dina inkomster, tillgångar, utgifter och skulder. Allt detta väger banken därefter samman för att försäkra sig om att du har den möjlighet som krävs för att stå på bolånet.

Något som kan ställa till det för dig som vill teckna ett bolån är om du har en betalningsanmärkning. De allra flesta bankerna är väldigt restriktiva med att låna ut pengar till dig med en anmärkning. Det finns dock ett fåtal banker och låneförmedlare som beviljar bolån med betalningsanmärkning, däribland Lånekoll.

Tänk dock på att när du tecknar ett bolån med betalningsanmärkning får du räkna med betydligt högre ränta än om du inte haft någon anmärkning. Detta medför också större svårigheter att låna lika mycket pengar som om du inte haft någon anmärkning.

Är du missnöjd med dina lånevillkor finns goda möjligheter att flytta ditt bolån till en ny bank. Du får då möjlighet att påverka din bolåneränta utan att dina amorteringskrav påverkas. Det innebär alltså att om du har ett lån som du tecknade innan amorteringskravet infördes kommer ditt nya lån inte heller omfattas av amorteringskravet när du flyttar det till en annan bank.

När det gäller att flytta bolån till en annan bank är det mycket enkelt att göra under förutsättning att du har rörlig ränta. Då är du helt fri att hoppa mellan olika banker. Har du däremot fast ränta på ditt bolån måste du vänta till utgången av löptiden för att byta bank, alternativt begära att få betala en ränteskillnadsersättning för att frigöra dig från löptiden. Ränteskillnadsersättning är en kostnad banken tar ut för förlorade ränteintäkter i och med att du valde att flytta ditt lån i förtid.

Tänk på! Ränteskillnadsersättningen blir högre, desto längre löptid du har kvar.

Hur mycket du måste amortera på din bostad varje år baseras på din belåningsgrad, det vill säga förhållandet mellan ditt bolån och värdet på bostaden. Skulle det dock vara så att värdet på din bostad förändras från att du köpte den kan du välja att göra en omvärdering av bostaden för att på så vis sänka din belåningsgrad och därmed dina amorteringskostnader.

Exempel: Du köper en bostad för 3 000 000 kronor och betalar 500 000 kronor i kontantinsats medan resterande 2 500 000 kronor utgörs av bolånet. Det ger dig en belåningsgrad på 83,4 procent. 

Efter fem år har du amorterat 200 000 kronor och har nu en belåningsgrad på 76,7 procent. Under dessa fem år sedan du köpte bostaden har bostadspriserna stigit i taket och du begär en omvärdering av bostaden. Det visar sig att din bostad nu är värd 3 300 000 miljoner kronor och din belåningsgrad sjunker därmed till 66,7 procent. Enligt amorteringskravet är belåningsgraden numera så låg att du inte behöver amortera mer än max 1 procent av bolånet per år.

Det finns två typer av värderingar du kan göra: en generell värdering och en omfattande värdering. För att kunna ändra villkoren i bolånet krävs en omfattande värdering. En sådan värdering måste oftast göra av en enligt banken godkänd värderingsman. I teorin kan dock vilken mäklare som helst göra en omfattande värdering.

En omvärdering av bostaden är bra för dig som vill ändra om villkoren i ditt bolån. Det är dock inte möjligt att göra en omvärdering när och hur som helst. Grundregeln är att en omvärdering som kan ligga till grund för att räkna om belåningsgraden bara får göras vart femte år.

Enda undantaget till femårsregeln är om det skett en avsevärd värdeökning av bostaden som inte beror på det allmänna prisökningen i området. Det kan exempelvis handla om att du gjort en om- eller tillbyggnad. Renovering av kök eller badrum anses i vanliga fall inte ge någon avsevärd värdeökning. Detta kan dock bedömas från fall till fall.

När du tecknar ett bolån betalar du en hel del räntekostnader. Men visste du om att det finns möjlighet att göra avdrag på ditt bolån? För privatpersoner är nämligen alla räntekostnader för bolån avdragsgilla vilket innebär att staten går in och betalar delar av dina räntekostnader. Det gör det mer fördelaktigt för dig att köpa dig en bostad.

För bolån är 30 procent av räntekostnaderna avdragsgilla upp till 100 000 kronor. Är dina räntekostnader högre än så har du rätt att göra ett avdrag med 21 procent på allt över 100 000 kronor. Det innebär att om du betalar 30 000 kronor i ränteavgifter under ett år har du rätt att göra avdrag på 9 000 kronor.

För att få göra avdrag på ditt bolån är det dock några krav du behöver uppfylla.

• Du måste stå som betalningsansvarig på hela eller delar av lånet.
• Du måste ha betalat skatt som ränteavdraget kan dras av på.
• Du har betalat räntan för bolånet.
• Räntan för bolånet betalades under det taxeringsår avdraget ska ske.

Innan du väljer att ansöka om att utöka ditt bolån finns det några saker du bör tänka på.

• Att höja ett bolån kan medför avgifter för pantbrev i de fall du belånar ett hus eller avgifter för pantsättning i de fall du belånar en bostadsrätt eller lägenhet.
• Att utöka ett bolån kan även medför att du måste börja amortera enligt rådande amorteringskrav. Om du tecknat ditt bolån före juni 2016 omfattas du inte av amorteringskravet, skulle du däremot utöka ditt bolån och belåningsgraden överstiger 50 procent måste du börja amortera, detta eftersom nya lån omfattas av kravet.

Undvik amorteringskravet med alternativregeln

Det finns ett sätt att undkomma amorteringskravet och det är att utnyttja den så kallade alternativregeln. Den innebär att du behåller ditt amorteringsfria bolån och i stället bara amorterar tilläggslånet. Kravet är dock att du måste amortera det tilläggslånet på 10 år. Vad som är mest fördelaktigt varierar från person till person och därför något du bör räkna på.

Tänk på! Alla banker använder sig inte av alternativregeln. Hör dig för med din bank för att se vad som gäller för dig.

När du tecknar ett bolån kommer din bostad agera säkerhet för lånet. Det innebär att om du framöver väljer att flytta måste du meddela din bank om detta, antingen för att betala tillbaka lånet i samband med försäljningen eller ta med dig ditt befintliga bolån till den nya bostaden. Tar du med dig ditt befintliga lån till din nya bostad kallas det att du gör ett säkerhetsbyte. Du byter helt enkelt säkerhet för lånet.

Vid ett säkerhetsbyte behåller du samma räntevillkor som tidigare, däremot kommer du få en ny amorteringsplan som följer amorteringskravet. Så om du inte amorterat tidigare kommer du behöva göra det nu, under förutsättning att belåningsgraden är över 50 procent.

Innan bolånetaket infördes 2010 var topplån och bottenlån två vanliga begrepp för den som skulle köpa sig en bostad. Med dessa två lån var det möjligt att belåna hela bostaden.

Bottenlånet var botten av bolånet och utgjordes av 75-90 procent av bostadens försäljningspris. Den som inte hade resterande 10-25 procent i kontantinsats kunde finansiera den kostnaden med ett topplån.

Bottenlånet var den billigare delen av det totala bolånet medan topplånet hade högre ränta, precis som om du idag tecknar ett lån till kontantinsats.