Vad är bottenlån och topplån?

Med dagens bolånetak är det bara möjligt att ta ett bolån på 85 procent av köpeskillingen. Resterande 15 procent måste finansieras med en kontantinsats. Förr var det dock möjligt att låna upp till hela bostadens värde med ett bottenlån och ett topplån. Denna möjlighet avskaffades dock 2010 när bolånetaket infördes.

Bottenlånet var den del av lånet som låg i “botten” på bostadslånet och hade bostaden som säkerhet. Bankerna ville dock ha marginal ifall priserna på bostäder skulle sjunka. Därför fanns det en gräns för hur stort bottenlånet fick vara, oftast mellan 75-90 procent av bostadens värde. Om man inte hade resterande 10-25 procent i kontantinsats fick man ta ett topplån för att finansiera den kostnaden.

Topplånet tillkom alltså ovanpå bottenlånet och användes flitigt av de som inte hade någon kontantinsats, alternativt inte kunde lägga tillräckligt stor kontantinsats.

Att låna ut pengar för hela bostaden var en stor risk för banken ifall bopriserna skulle börja rasa. För att kompensera för detta tog bankerna ut en högre ränta för topplånet än bottenlånet. Eftersom topplånet även var ett lån utan säkerhet hade banken inga garantier för att lånet skulle betalas tillbaka vilket även det bidrog till högre räntor.

Precis som idag sätts räntorna individuellt vilket gör det svårt att svara på exakt hur höga räntorna var. Men räntan för bottenlånet kan likställas med räntan för dagens bolån medan räntan för topplånet ofta var någon procentenhet högre.

Att skuldsätta sig själv för mycket är aldrig bra, även om det självklart är bättre att ha lån till låg ränta än hög ränta. Att belåna hela bostaden och ta ett topplån gör dig därmed känslig för eventuella räntehöjningar. Eftersom priserna på bostäder är höga, framför allt i landets större städer, blir varenda liten räntehöjning många tusenlappar i slutändan. Är din skuldkvot dessutom hög, det vill säga att du inte har så mycket marginal mellan dina inkomster och utgifter, är det större chans att dessa små räntehöjningar leder till att du inte kan betala dina skulder i tid.

Tips! Se alltid till att spara ihop en ordentlig kontantinsats innan du köper bostad. På så vis förbättrar du din skuldkvot och blir inte lika känslig mot räntehöjningar.

Även om bottenlån och topplån har försvunnit från dagens bostadsmarknad finns det fortfarande möjlighet att låna till hela bostaden. Detta gör du genom att ta ett bolån på 85 procent av köpeskillingen, och resterande 15 procent kan du finansiera genom ett kontantinsatslån.

Ett kontantinsatslån är ett vanligt privatlån och, precis som ett topplån, ett lån utan säkerhet. Eftersom du inte har någon säkerhet för lånet är räntan högre på ett kontantinsatslån än ett vanligt bolån. Kontantinsatslån har vanligtvis även en högre ränta än de tidigare topplånen.

Vilken ränta du får beror på en rad olika faktorer, bland annat lånebelopp, återbetalningstid och din betalningsförmåga. Ju högre lånebelopp och längre återbetalningstid du väljer, desto lägre ränta kan du få. Däremot blir dina totala räntekostnader mycket högre. Under 2019 hade det genomsnittliga privatlånet en årsränta på 9,31 procent för män och 9,34 procent för kvinnor.

Det finns en hel del människor som undrar vad skillnaden mellan ett blancolån och ett topplån är. Blancolån är ett samlingsnamn för lån utan säkerhet medan topplån är ett typ av lån utan säkerhet. Ett blancolån kan exempelvis vara både ett topplån och ett litet snabblån eftersom båda lånen är utan säkerhet.