Vad är amorteringskrav?

När amorteringskravet först infördes 2016 var det för att minska hushållens belåningsgrad. En lägre belåningsgrad gör hushållen mindre känsliga för räntehöjningar. Hur mycket man måste amortera på sitt bolån beror på låntagarens belåningsgrad.

Belåningsgrad avser förhållandet mellan bostadens marknadsvärde och bolånet. Har du köpt en bostad för 3 000 000 kronor och tecknar ett bolån på 2 500 000 kronor är din belåningsgrad 83 procent.

Så mycket måste du amortera

• Belåningsgrad 0-49 procent. Det finns inget lagstadgat krav på amortering. Bankerna kan dock ha egna regler och kräva att du amorterar ändå.
• Belåningsgrad 50-70 procent. Du måste amortera minst 1 procent av bolånet årligen.
• Belåningsgrad 71-85 procent. Du måste amortera minst 2 procent av bolånet årligen.

Amorteringsnivåerna är bara minimikrav. Bankerna kan kräva att låntagaren ska amortera mer än så.

Tänk på! Du kan inte ta ett bolån med en belåningsgrad som överstiger 85 procent av köpeskillingen. När du köper en bostad måste minst 15 procent av köpeskillingen utgöras av handpenningen.

Den 1 mars 2018 införde Finansinspektionen det nya och skärpta amorteringskravet. Syftet med det skärpta kravet är att sänka hushållens belåningsgrad ytterligare. Det nya amorteringskravet innebär att du måste amortera en procent ytterligare om ditt bolån är mer än 4,5 gånger så stort som din årsinkomst.

Det innebär att om du exempelvis har en belåningsgrad på mer än 70 procent och lånar mer än 4,5 gånger din bruttoinkomst måste du amortera minst 3 procent varje år.

Exempel: Du vill köpa en bostadsrätt för 2 500 000 kronor och lånar 2 000 000 kronor. Du tjänar 350 000 kronor om året.

Din belåningsgrad blir 2 000 000 kr / 2 500 000 = 80 procent vilket innebär att du måste amortera minst två procent.

Samtidigt lånar du mer än 4,5 gånger din årliga inkomst 350 000 kr X 4,5 = 1 575 000 kr, vilket innebär att du måste amortera ytterligare en procent.

Totalt måste du amortera minst tre procent på ditt bolån.

Amorteringskravet gäller bara för bolån som tecknades efter 1 juni 2016. För bolån som tecknades innan dess gäller andra regler. Det finns dock vissa undantag då en bolånetagare måste amortera även om bolånet tecknades innan amorteringskravet infördes.

När du flyttar till en annan bostad finns det ibland möjlighet att flytta med bolånet och göra ett så kallat säkerhetsbyte. Det innebär att du byter säkerhet för lånet. Din nya bostad kommer stå som säkerhet för lånet.

Om du tar med ditt gamla bolån kommer det i lagens mening räknas som att du tecknat ett nytt bolån. Det innebär att ditt bolån nu kan omfattas av amorteringskravet även om det inte gjorde det tidigare.

Svenska hushåll med en låg belåningsgrad kan frigöra kapital genom att ansöka om ett tilläggslån. Det innebär att du utökar ditt bolån för att frigöra kapital som du kan använda till vad du vill. Det är exempelvis vanligt att ta ett tilläggslån när du vill få loss pengar till en renovering.

Tilläggslån räknas dock som ett nytt bolån och omfattas därför av amorteringskravet. Om du tecknade ditt befintliga bolån innan den 1 juni 2016 kan du dock välja hur du vill betala av lånet, beroende på vad som passar dig bäst.

• Amortera tilläggslånet under 10 år. Du kan välja att amortera tilläggslånet under 10 år. Då berörs inte ditt nuvarande bolån.
• Baka in tilläggslånet i bolån. Du kan även baka in tilläggslånet i ditt nuvarande bolån och amortera enligt gällande amorteringskrav.

Vid skilsmässa eller separation från en partner kan ekonomin bli extra ansträngd. Från att ha levt på två inkomster till att helt plötsligt behöva klara alla utgifter själv. Om du och din partner separerar och en av er väljer att bo kvar i bostaden kan den ena parten överta bolånet. Det nya och skärpta amorteringskravet kan då börja gälla om bolånet utgör mer än 4,5 gånger din bruttoinkomst.

Den delen av amorteringskravet som fokuserar på belåningsgraden blir dock inte aktuell om du inte tidigare har amorterat enligt amorteringskravet.

Amorteringskravet gäller i de flesta fall och för de flesta hushåll. Men precis som med det mesta finns det även här undantag då amorteringskravet inte gäller.

• När du byter bank. När du flyttar bolånet från en bank till en annan tar du inte ett nytt lån i lagens mening och därför gäller inte heller amorteringskravet. Det förutsätter självklart att du inte tecknade ditt bolån efter 1 juni 2016.
• Köp av nyproduktion. När du köper en ny bostad kan banken göra undantag från amorteringskravet under en femårsperiod.
• Skogsfastigheter och jordbruksfastighet. Vare sig skogsfastigheter eller jordbruksfastigheter omfattas av amorteringskravet. Övriga bostadstyper, såsom fritidshus, bostadsrätter, villor med mera omfattas av amorteringskravet.
• Föräldraledighet, sjukdom och särskilda skäl. Vid särskilda skäl kan banken göra undantag från amorteringskravet. Sådana skäl skulle kunna vara föräldraledighet som gör att du inte har ekonomin för att amortera eller sjukdom som gör dig oförmögen att jobba och tjäna pengar. Det är alltid din bank som fattar beslut om du har skäl nog att slippa amortera.

Det finns två sätt att sänka dina amorteringskostnader på. Det ena sättet är att du amorterar för att sänka din belåningsgrad och därmed dina amorteringskostnader. Det andra och mer effektiva sättet är att du omvärderar din bostad och därmed sänker din belåningsgrad.

Exempel: Din bostad är värd 2 000 000 kronor och du har ett bolån på 1 000 000 kronor. Din belåningsgrad är 50 procent och du måste amortera minst 1 procent årligen.

Om du omvärderar din bostad och den värderas till 2 300 000 kronor blir din belåningsgrad i stället 43,4 procent och du behöver inte längre amortera enligt amorteringskravet. 1 000 000 kr / 2 300 000 kr = 43,4 procent.

Du får inte omvärdera din bostad hur ofta som helst. Huvudregeln är att en omvärdering bara får ske vart femte år. Det finns dock undantag till detta och det är om det skett en stor värdeförändring av annan anledning än det allmänna prisutvecklingen. Det kan exempelvis handla om en omfattande om- eller tillbyggnad.

I normalfallet brukar dock inte en renovering av enbart badrum, kök, balkong eller liknande vara tillräckligt för att det ska räknas som en stor värdeförändring.

Amorteringskravet måste tillämpas av alla landets banker och bolåneinstitut. I slutändan är det bankerna som beslutar hur mycket ett hushåll ska amortera och om en låntagare kan beviljas undantag från amorteringskravet. Bankerna har möjlighet att ställa tuffare krav än vad som avses med Finansinspektionens amorteringskrav.

Skulle en bank inte följa amorteringskravet och missa att avtala om amortering i ett bolåneavtal kan Finansinspektionen ingripa mot banken. Det skulle kunna leda till att banken får betala vite. Däremot kommer inte låneavtalet mellan banken och låntagaren bli ogiltigt.

Syftet med amorteringskravet är att minska hushållens skuldsättning, samt bromsa in de skenande bostadspriserna. Under många år har räntorna varit låga samtidigt som bostadspriserna ökat. Det har i sin tur lett till att många tagit stora bolån i förhållande till sin inkomst. Vid en kraftig ränteökning kommer dessa hushåll drabbas hårt och i värsta fall inte kunna bo kvar i sina bostäder.

Amorteringskravet för mycket positivt med sig men det har inte bara tagits emot med öppna armar. Många har varit kritiska och menar att amorteringskravet gör det svårare för unga att ta sig in på bostadsmarknaden och att det leder till inlåsningseffekter där det blir svårt att byta bostad.