Bostadsmarknaden slår rekord igen

Enligt färsk statistik från bostadsportalen Hemnet har det sålts riktigt mycket bostäder under sommaren. Juli var en rekordmånad och även tidningen Affärsvärlden rapporterade om detta i en artikel från början av månaden. 2018 var ett år med förhållandevis låg aktivitet på bostadsmarknaden men i år, framförallt under sommarmånaderna, har det alltså skett en återhämtning. Faktum är att det inte sålts fler bostäder i juli månad sedan 2014, när Hemnet började föra statistik. Många bedömare är överraskade av detta då de flesta prognoser snarare pekat mot en avmattning.

Vad beror det då på att bostadsköpare väljer att agera och köpa bostad nu istället för att vänta på lägre priser? En av förklaringarna till att det sålts ovanligt många bostäder är att utbudet är ovanligt stort. Man talar också en psykologisk effekt. När de nya amorteringskraven trädde i kraft var det många som hejdade sig och började ifrågasätta om det var hållbart att köpa bostad på dagens nivåer. Nu verkar man ha vant sig vid tanken på att behöva amortera, vilket ju är ett sunt ekonomiskt upplägg i de flesta situationer.

Att det händer mycket på bostadsmarknaden just nu hänger också ihop med att det inte är lika många som tror på kraftiga prisnedgångar. Den som tror på prisfall väntar hellre in det än att agera nu, när vi har höga priser. Osäkerheten var större 2017–2018 än den är idag och det är inte lika många köpare som väntar med att göra en affär som det var för ett år sedan.

Bostadsköpare verkar alltså inte kalkylera med att göra en dålig affär om de genomför ett köp av en villa eller lägenhet i dagsläget. Däremot kan det vara så att många bostäder som finns ute på marknaden just nu är till salu för att säljaren tycker att det är ett bra läge att göra affär med så stor förtjänst som möjligt. Den bedömningen bygger många gånger på att man menar att det finns risk för en boprisnedgång. I många fall är det dock så att en som säljer en bostad också behöver köpa en ny, ungefär samtidigt. Det är inte många som har möjlighet att sälja ett hem och sedan invänta ett eventuellt prisfall innan de köper nytt. Däremot förekommer det att sommarhus säljs för att säkra en vinst.

2018 avstannade prisutvecklingen på bostäder i Sverige. Vi har annars haft stigande bopriser i omkring 30 år och de ligger på historiskt höga nivåer. Då talar vi inte bara om attraktiva storstadsområden där utvecklingen varit extrem utan om snittpriset per kvadratmeter på villor och bostadsrätter i hela Sverige. Sommaren 2019 har priserna, tvärtemot vad många trott, fortsatt att stiga något efter den korta inbromsningen. Det är dock inte tal om samma kraftiga prisstegring som vi hade för bara några år sedan.

Hur kommer det sig att bopriserna kan fortsätta att stiga samtidigt som alla talar om att konjunkturen nu bromsar in kraftigt? Till stor del beror det på att Riksbanken signalerat att styrräntan kommer att ligga kvar på en väldigt låg nivå under överskådlig tid. Det finns därför inget som tyder på att bolånen kommer att bli så mycket dyrare än de är idag. Hushållen och bankerna bedömer helt enkelt att det finns tillräckliga marginaler för att dagens priser ska vara hanterbara.

Det ligger i Riksbanken intresse att påverka bolånen så att de inte hamnar på nivåer där hushållens kostnader för boende når ohanterliga höjder. Bankerna kan heller inte höja räntorna hur mycket som helst utan att det riskerar att få negativa konsekvenser för dem själva. Blir de för höga kan många med lån inte längre betala och många bostäder kan komma att behöva säljas på exekutiv auktion vilket är dåligt även för banken. Så länge räntorna ligger kvar på dagens låga nivåer tror de flesta att bopriserna kommer vara ungefär som idag eller kanske till och med fortsätta att öka något. Så fort räntorna börjar stiga kommer det dock att avspeglas i bopriserna eftersom de faktiska boendekostnaderna är så beroende av ränteläget.