Bolån

Börja med att fundera över hur dyr bostad du kan köpa. Bostaden måste finansieras till minst 15 procent av en kontantinsats.

Ett bra tips är att besöka olika mäklarsidor för att bilda dig en uppfattning om vad det kostar att köpa en bostad där du vill bo.

När du gör en lånekalkyl för bolån är det viktigt att du tar hänsyn till alla dina återkommande utgifter, ha gärna en viss marginal för oförutsedda utgifter.

Jämför bolån och hitta det bästa alternativet för dig och dina behov. Räntorna skiljer sig åt mellan olika bindningstider men genom att göra en gedigen jämförelse kan du försäkra dig om att du får ett bra bolån med låg ränta.

När du ska jämföra bolåneräntor är det viktigt att du fokuserar på snitträntan, den talar om vilket räntesnitt bankens kunder har fått för den specifika bindningstiden. Genom att förhandla bolån mot snitträntan kan du försäkra dig om att få billigast bolån utifrån dina förutsättningar.

Nu har det blivit dags att ansöka om ett lånelöfte. Ett lånelöfte är ett preliminärt lånebesked där banken talar om hur mycket du får låna. Detta löfte omvandlas senare till ett bolån. Det är först efter att du fått ditt lånelöfte du vet hur pass dyr bostad du kan köpa.

Tänk på! Ett lånelöfte är inte bindande. Skulle dina ekonomiska förutsättningar förändras innan du köpt någon bostad kan banken dra tillbaka ditt lånelöfte, exempelvis att du förlorat jobbet.

Känner du, som många gör, att det är jobbigt att förhandla? Då kan en låneförmedlare vara rätt väg att gå. De sköter förhandlingen åt och hjälper dig att hitta det billigaste bolånet. En ansökan från dig räcker – och du binder dig inte till att ta något lån.

När du fått ditt lånelöfte kan du börja gå på visningar och delta i budgivningar. När du väl vunnit en budgivning bör du dock ta kontakt med din bank innan du skriver på några kontrakt. Detta för att försäkra dig om att just den bostaden du vill köpa får agera säkerhet för lånet.

Det har nu blivit dags att skriva köpekontrakt och i samband med det betalar du en handpenning på 10 procent. Handpenningen utgör även en del av den totala kontantinsatsen på 15 procent som du betalar i samband med ett bostadsköp.

Att du betalar handpenning fungerar som en trygghet för säljarna så att du inte bestämmer dig för att dra dig ur affären.

När du får tillträde till din nya bostad betalar du resterande 5 procent av det som utgör din totala kontantinsats. Det är även nu din bank betalar ut ditt bostadslån så att du kan köpa din bostad.

När du tar ett nytt bolån eller utökar ett befintligt bolån kommer du att komma i kontakt med något som kallas bolånetaket.

Bolånetaket infördes 2010 och reglerar hur stor del av bostadens pris som kan finansieras med ett bolån. Du kan som mest låna 85 procent av bostadens pris, resterande 15 procent måste finansieras med en kontantinsats.

Kontantinsatsen är den del du måste lägga själv och får inte finansieras av ett bolån. Vanligtvis kommer pengarna från sparande eller familj, men vissa väljer att finansiera kostnaden med ett privatlån. Att låna till kontantinsats är dock inte att föredra eftersom det leder till ökad risk för dig som låntagare och högre boendekostnader.

Exempel: Om du ska köpa en bostad för 3 000 000 kr får du teckna ett bolån på max 2 550 000 kr. Resterande 450 000 kr måste finansieras med en kontantinsats.

Tanken är att bolånetaket ska motverka en osund bostadsmarknad där hushållen drar på sig allt för höga skulder. En alltför hög belåning hade även utsatt hushållen för risk vid sjunkande bostadspriser eftersom bolånet då kan bli större än värdet på bostaden.

När du ansöker om ett bolån för första gången eller om du vill utöka ditt bolån, tittar bankerna på något som kallas för skuldkvotstak. Det är maxgränsen för hur mycket du får låna i förhållande till din inkomst.

Normalt får du inte låna mer än 5-6 gånger hushållets årsinkomst. Skuldkvotstaket kan regleras i förhållande till ränteläget. Vid hög ränta får du låna mindre, medan du vid låg ränta får låna mer.

Vad kostar ett bolån? Kostnaden för ett bolån regleras av hur mycket du lånar, vilken ränta du har och hur mycket du amorterar varje månad. Månadskostnaden för ett bolån ser därför väldigt olika ut från situation till situation.

Jämför bolån och deras räntor för att försäkra dig om att du får ett så billigt bolån som möjligt.

Nedanstående exempel ger dig en indikation på vad månadskostnaden kan vara för ett bolån.

Du har ett bolån på 2 miljoner kronor med en ränta på 4 procent. Det blir 6 666 kronor att betala varje månad.

Amorterar du 2 procent av lånet varje år blir det 3 333 kronor i månaden.

Månadskostnaden för bolånet blir därmed 6 666 + 3 333 = 9 999 kronor.

Räntorna på bolån varierar mellan olika aktörer men också mellan olika bindningstider.

Bankerna är enligt lag skyldiga att presentera två olika typer av räntor för respektive bindningstid. Dessa kallas för listränta och snittränta.

Listräntan används som bankens utgångspris

Listräntan kan förklaras som bankens utgångspris på sina bolån. Räntan används även i marknadsföringssyfte och om du inte väljer att förhandla din ränta någonting är det troligtvis den räntan du kommer att få.

Snitträntan är bankens genomsnittliga pris på bolån

Sedan 1 juni 2015 är bankerna även skyldiga att presentera en snittränta. Det är det räntesnitt bankens kunder får på sina bolån efter förhandling. Precis som för listräntan är snitträntan olika för olika bindningstider. I regel är snitträntan högre ju längre bindningstid du väljer.

När du jämför bostadslån ska du fokusera på snitträntan och det är mot den du ska förhandla bolån för att få lägst ränta. Det gäller vare sig du ska köpa din första bostad eller om du bara vill omförhandla ett befintligt bolån.

Är du missnöjd med din nuvarande ränta bör du omförhandla ditt bolån. Genom att vara aktiv och inte nöja dig med första bästa ränta har du goda möjligheter att sänka dina räntekostnader och spara pengar varje månad.

Bara en sänkning med några få räntepunkter blir övertid många tusenlappar extra i plånboken.

Hur mycket du måste amortera på din bostad varje år baseras på din belåningsgrad. Skulle värdet på din bostad stiga från att du köpte den kan du välja att göra en omvärdering av bostaden för att sänka din belåning och därmed din amorteringsgrad. Det leder i sin tur till ett billigare bolån.

Exempel: Du köper en bostad för 3 000 000 kronor och betalar 500 000 kronor i kontantinsats medan resterande 2 500 000 kronor utgörs av bostadslånet. Det ger dig en belåningsgrad på 83,4 procent. 

Efter fem år har du amorterat 200 000 kronor och har nu en belåning på 76,7 procent. Under dessa fem år sedan du köpte bostaden har bostadspriserna stigit i taket och du begär en omvärdering av bostaden. 

Det visar sig att din bostad nu är värd 3 300 000 miljoner kronor och din belåningsgrad sjunker därmed till 66,7 procent. Enligt amorteringskravet är din belåning numera så låg att du inte behöver amortera mer än max 1 procent av bolånet per år.

Det finns två typer av värderingar du kan göra: en generell värdering och en omfattande värdering. För att få ändra villkoren i bolånet krävs en omfattande värdering. En sådan värdering måste göras av en enligt banken godkänd värderingsman.

Det är inte tillåtet att göra en omvärdering när och hur som helst. Grundregeln är att en omvärdering som kan ligga till grund för att räkna om belåningen bara får göras vart femte år.

Enda undantaget till femårsregeln är om det skett en avsevärd värdeökning av bostaden som inte beror på den allmänna prisökningen i området. Det kan exempelvis handla om att du gjort en om- eller tillbyggnad.

Renovering av kök eller badrum anses i vanliga fall inte ge någon avsevärd värdeökning. Detta kan dock bedömas från fall till fall.

Något som kan ställa till det för dig som vill teckna ett bolån är om du har en betalningsanmärkning. De allra flesta bankerna är restriktiva med att låna ut pengar till dig med en anmärkning. Det finns dock ett fåtal banker och låneförmedlare som beviljar bolån med betalningsanmärkning.

Har du en betalningsanmärkning kan du förbättra dina chanser att beviljas ett bostadslån om du har en medlåntagare eller borgenär till lånet.

Tänk på att det är svårare att hitta billiga bolån med en betalningsanmärkning.

Innan bolånetaket infördes 2010 var topplån och bottenlån två vanliga begrepp för den som skulle köpa sig en bostad. Med dessa två lån var det möjligt att belåna hela bostaden.

Bottenlånet var botten av bolånet och utgjordes av 75-90 procent av bostadens försäljningspris. Den som inte hade resterande 10-25 procent i kontantinsats kunde finansiera den kostnaden med ett topplån.

Bottenlånet var den billigare delen av det totala bolånet medan topplånet hade högre ränta, precis som om du idag tecknar ett lån till kontantinsats.

Har du ett bolån sedan tidigare och vill frigöra mer pengar kan du göra det genom att utöka ditt bolån.

Du kan som mest höja ditt bolån upp till 85 procent av bostadens marknadsvärde – det vill säga rådande bolånetak.

Möjligheten att utöka bolånet kan passa bra vid många tillfällen, exempelvis om du vill renovera hemma, bygga ett garage, hjälpa ditt barn att köpa sin första bostad eller liknande. Eftersom räntan på bolån är så pass låg är det billigare att låna på huset än att exempelvis teckna ett privatlån.

Att utöka ett bolån kan även medför att du måste börja amortera enligt rådande amorteringskrav. Om du tecknat ditt bolån före juni 2016 omfattas du inte av kravet, skulle du däremot höja ditt bolån och belåningsgraden överstiger 50 procent måste du börja amortera, detta eftersom nya lån omfattas av kravet.

Undvik amorteringskravet med alternativregeln

Det finns ett sätt att undkomma amorteringskravet genom att utnyttja den så kallade alternativregeln. Det innebär att du behåller ditt amorteringsfria bostadslån och i stället bara amorterar tilläggslånet.

Kravet är dock att du måste amortera tilläggslånet på 10 år. Vad som är mest fördelaktigt varierar från person till person och därför något du bör räkna på.

Tänk på! Alla banker använder sig inte av alternativregeln. Hör dig för med din bank för att se vad som gäller för dig.

Är du missnöjd med dina lånevillkor finns goda möjligheter att flytta ditt bolån till en ny bank utan att ditt amorteringskrav påverkas.

Om du har ett lån som du tecknade för 1 juni 2016 kommer ditt nya lån inte omfattas av amorteringskravet när du flyttar det till en annan bank.

Tips! Nöj dig inte med dåliga villkor – byt bank i stället. Bästa bolån är det som ger dig lägst ränta.

När det gäller att flytta bolån till en annan bank är det mycket enkelt att göra under förutsättning att du har rörlig ränta. Då är du helt fri att hoppa mellan olika banker.

Har du däremot fast ränta på ditt bostadslån måste du vänta till utgången av löptiden för att byta bank, alternativt begära att få betala en ränteskillnadsersättning för att frigöra dig från löptiden. Ränteskillnadsersättning är en kostnad banken tar ut för förlorade ränteintäkter i och med att du valde att flytta ditt lån i förtid.

Tänk på! Ränteskillnadsersättningen påverkas av hur lång löptid du har kvar.

Ska du flytta har du möjlighet att göra ett så kallat säkerhetsbyte. Det innebär att du behåller ditt bolån men byter säkerhet för lånet.

Vid ett säkerhetsbyte behåller du samma räntevillkor som tidigare, däremot kommer du att få en ny amorteringsplan som följer amorteringskravet. Så om du inte amorterat tidigare kommer du behöva göra det nu, under förutsättning att belåningsgraden är över 50 procent.