Är vi på väg mot dyrare bolån och boprisfall?

Just nu pratas det mycket om att räntorna i Sverige kan komma att höjas ganska kraftigt, utifrån de historiskt låga nivåer som vi har haft under en längre tid. För många som funderar på att köpa eller sälja en bostad är utgångspunkten att vi står inför en räntehöjning och att bopriserna kommer att falla i och med det. Utifrån den analysen bör alla som överväger att sälja göra det så fort som möjligt medan hugade bostadsspekulanter i stället gör klokt i att ha is i magen och vänta in prisfallet. Men är det så enkelt? Det är det vi nu ska försöka svara på här med hjälp av bland annat Tor Borg, tidigare chefsekonom på SBAB.

Det finns ett starkt samband mellan bopriser och ränteläget. Det är ingen slump att vi i Sverige haft en enorm utveckling på bostadsmarknaden samtidigt som räntorna på bolån varit historiskt låga. När räntorna är låga är det helt enkelt möjligt att låna mer till ett bostadsköp eftersom kostnaderna för lånet sjunker. Med högre räntor minskar hushållens marginal att hantera stora lån och de som vill sälja behöver i och med det gå ner i pris och anpassa sig till den krassa verkligheten. Inga konstigheter så långt.

Under finanskrisen 2009 steg till exempel bostadspriserna med över 16 procent, som en direkt följd av en kraftig räntesänkning som Riksbanken gjorde för att få fart på den svenska ekonomin. Under en ekonomisk kris ökar i regel arbetslösheten och det innebär att färre har råd med dyra bostäder. Men effekten av en räntesänkning är dock ännu starkare, vilket detta exempel visar.

Vi har konstaterat att bopriserna med stor sannolikhet kommer att falla om räntorna höjs. Betyder det att det just nu är bråttom att sälja, ifall man vill säkra en vinst eller redan idag har ränteutgifter som är i högsta laget? Nej, vi tycker inte att man ska tänka så.

De senaste signalerna från Riksbanken är att det kommer att dröja ett tag innan de genomför några större räntehöjningar. Vi befinner oss dock i ett läge när många, på fullt begripliga grunder enligt oss, väljer att binda sina bolån för att gardera sig mot ränteökningar. En av Riksbankens viktigaste uppgifter är att göra det ekonomiska läget i Sverige så tydligt att företag och privatpersoner kan förbereda sig inför kommande ekonomiska förändringar. Man kan alltså lita på att prognoserna från Riksbanken är riktiga, utifrån de data som Riksbanken har tillgång till och den förmåga de har när det gäller analys av det ekonomiska läget i Sverige och världen.

Om det skulle vara så att vi går mot en lågkonjunktur, vilket många bedömare tror, är räntesänkningar ett medel som kan stimulera ekonomin. Eftersom Riksbanken har genomfört en mindre räntehöjning så finns det faktiskt ett litet utrymme för en sådan sänkning. Försämras konjunkturen kan det alltså vara så att vi går mot räntesänkningar, snarare än räntehöjningar och det skulle kunna leda till höjda priser på bostäder.

Många som har en mörk syn på Sveriges ekonomi tror på både lågkonjunktur och en bostadsbubbla som kommer att spricka på grund av stigande räntor. Just det scenariot är alltså inte så troligt eftersom räntan troligen sänks om konjunkturen försämras. Räntehöjningar är vanligare under högkonjunktur och läget vi haft i Sverige, med extremt låga ränta just under en lång högkonjunktur, är ovanligt. En av anledningarna till det är att Riksbanken valt att inte agera trots att kronan tappat i värde. På så sätt har exporten gynnats.

Tor Borg, oberoende analytiker och tidigare bland annat chefsekonom på SBAB citerades i tidningen Affärsvärlden tidigare i år: “Det skulle förmodligen räcka med att bolåneräntorna går upp till tre procent för att bostadspriserna skulle pressas, men jag har svårt att i dagsläget se att räntorna går upp så pass mycket.” I sin senaste prognos räknar SBAB med att bopriserna kommer att vara i stort sett oförändrade under de kommande tre åren. Den analysen bygger till stor del på vad Riksbanken har kommunicerat.

Man ska också vara medveten om att det finns fler faktorer än räntan som påverkar bopriserna, två av de viktigare här i Sverige är ökad efterfråga på bostäder på grund av befolkningsökning och låg nyproduktion av bostäder.

Omvärldshändelser som vi inte kan förutse idag kan ha stor effekt på räntor och konjunktur. Det är en bra idé att lyssna på experternas förutsägelser. Men det gäller att göra det kontinuerligt eftersom de hela tiden kalibrerar prognoserna utifrån just omvärldshändelser och världsekonomiska skeenden.

Vi drar slutsatsen att dyrare bolån visserligen nästan alltid leder till fallande bostadspriser men att det inte är mycket som tyder på att räntorna kommer att stiga kraftigt under överskådlig tid. I och med det är det heller inte mycket som tyder på att bopriserna kommer att falla kraftigt. I alla fall inte under det närmsta året.